“和訊曝財報?2021房企半年報”系列報道啟動。三道紅線、拿地金額不超過年度銷售額的40%——時至年中，被遏制住“錢”和“地”咽喉的房地產企業，在今年會呈現出哪些新變化，又會以怎樣的方式來積極應對？

為此我們將從房企財務數據、業務能力、未來發展三個方向選取代表性指標，進行打分并給出評價，希望能由點及面觀察企業，如果滿分是五顆星，你覺得今年上半年房企的表現能得幾分？

如果整個房地產行業的未來增長不被看好，那么，首當其沖的一定是中小房企。

融資環境持續收緊疊加集中供地以及不斷收緊的調控政策，行業出清速度可能會加快，在這種情況下，中小房企的生存狀態成為外界關注的焦點，而能否保持穩定增長就意味著他們能否達到中考的及格線。

截至目前，當代置業交出一份不錯的中考答卷。8月16日晚，公司發布2021年上半年業績報告，公告顯示，截至2021年6月30日，當代置業實現營收95.43億元，較2020年同期增長約9.6%；實現毛利22.1億元，較2020年同期增長約4.2%，毛利率為23.2%。

受疫情影響，去年上半年行業各項指標普遍較低，結合這種背景來看，對房企2021年上半年的業績增長應持謹慎態度，那么，該如何看待當代置業的業績表現呢？

分析這個問題之前，先來看下資本市場的反饋，截止8月17日收盤，當代置業領漲了港股的地產板塊，報0.720港元，漲2.86%。資本市場對當代置業上半年的表現似乎給予了肯定，接下來，我們就分析下這背后的邏輯。

盈利能力：★★★☆☆

銷售均價上漲4.6%

整體來看，當代置業上半年的表現可以用一個“穩”字來形容，基本沒有超出預期。

一方面，從當代置業近些年的發展來看，其營收規模一直不斷增長，相較于2013年，當代置業的營收規模翻了大約7.7倍；增速方面，雖然大部分同規模房企的財報還未披露，但各種跡象均表面，9.6%的增速并不突出。

比如，規模略高的首創集團實現了19%的營收增長。克而瑞數據顯示，去年主流房企的營收增速中位值是18.4%，因此，當代置業的收入規模可以說很穩，但談不上快速增長。

毛利率方面，今年上半年，當代置業的銷售毛利率達23.2%，基本上位于行業平均水平。從趨勢上看，行業毛利率自2019年開始下降，當代置業基本與行業同頻，微降了3.3個百分點。

不過，從利潤表現還是可以看出當代置業的能力增長。財報顯示，今年上半年當代置業的稅前溢利同比增加11.7%至15.94億元，期內溢利同比增長21.6%至6.77億元。

顯然，當代置業的利潤增長高于營收，除了交付規模增加以外，一個很重要的原因是當代置業的產品溢價能力有所提升，財報顯示，2021年上半年當代置業的銷售均價每平方米約10242元，同比增加4.6%。

在業內看來，在行業都在加速去化，甚至打折降價走量的背景下，這樣的成績并不容易，而且頗具含金量。

當代置業執行董事兼總裁張鵬曾對和訊房產表示，綠色科技住宅較周邊競品溢價率在10%以上。顯然，當代置業依靠綠色科技差異化競爭力獲得了客戶的“買單”。

此外，當代置業還在積極拓展物業銷售、物業投資、酒店經營、房地產代理服務等業務，尤其是代理業務。財報顯示，2021年上半年，當代置業代理業務收入1.3億元，同比增長79.2%。由于代建業務利潤一般較高，這對利潤會形成很有效的拉動。

目前來看，當代置業未來一兩年的利潤增長預期還是比較穩定，這主要源于其銷售增長，財報顯示，2021年上半年，當代置業實現合約銷售額達約215.6億元，較2020年同期增加約51.8%。

財務能力：★★☆☆☆

融資成本大幅攀升至2.06億元

融資環境收緊，最先感受到寒冷的一般是中小房企，可以說，融資能力一直是當代置業的隱痛。

財報顯示，2021年上半年，當代置業的融資成本同比上升23.5%至2.06億元，加權平均借貸利率約9.73%，相比截至2020年12月31日止年度的9.9%維持相若水平。

億翰智庫研究總監于小雨認為，融資成本較高，而且利息支出資本化占比也高，一定程度上拉低了企業的盈利能力。據和訊房產初步計算，當代置業的融資成本占期內利潤的30.4%，對利潤侵蝕比較嚴重。

融資渠道受限，這是大部分中小房企普遍面臨的困境。當代置業總裁助理、金融資本中心總經理李仿坦言，近幾年當代置業在評級指標持續向好的過程中，發行了兩筆公司債，一筆尾款ABS，還在推一些企業債，但從額度上看，公司更多的是在海外發行美元債，包括綠色美元債。

對于融資問題的解決，李仿認為，當代置業以綠色美元債為特點，在整個世界的碳中和、碳達峰的環境下，歐洲資金還是比較青睞綠債的，愿意優先進行配置，比如，最近一期發的美元債，以26倍的超額認購。

但在業內看來，縱然當代置業在海外的美元市場有六七年的發行經驗，但國際資本市場比較復雜，會受到較多因素的影響，當代置業的融資仍然具有很大的不確定性。

值得一提的是，當代置業在三道紅線的把控上還是比較穩妥。億翰智庫數據顯示，2021年上半年，當代置業的凈負債率為93%，比去年底降低2.7個百分點；現金短債比為1.5，比去年底升高了0.4個百分點；剔除預收款項后的資產負債率為83%，比去年底升高1個百分點。

整體來看，當代置業繼續保持在“三道紅線”的黃檔。

拿地能力：★★★★☆

土儲大幅增加356.38萬平

從首輪“集中供地”實施結果看，最具拿地優勢的房企仍然是TOP50房企和部分國企，當代置業顯然不在其列。

不過，招拍掛也不是當代置業拿地的主戰場，據李仿介紹，當代置業目前80%的項目都是合作項目，公司整合了一些土地資源、投資者資源以及像資產管理公司的資金方資源，通過收并購和項目合作的形式，實現土地市場資源的優化配置，同時也間接降低了拿地樓板價，提高了利潤空間。

據和訊房產觀察，2021年上半年，當代置業先后與中德信集團、禹洲、武漢卓洋置地、新基業控股、網庫集團、信保基金、新基業控股等企業展開合作，目前看，這些合作直接或間接促進了當代置業土儲的增加。

根據財報，2021年上半年，代置業透過政府公開招標、一二級聯動的土地開發模式及合作等多種方式購入共20個新項目的相應地塊或相關權益，獲取中國土地的總建筑面積約356.38萬平方米。

數據來源：當代置業2021年財報

財報顯示，2020年當代置業獲取的土儲總建面約462.6萬平米。相較而言，當代置業上半年的拿地規模已達去年77%，幅度并不算低。一位當代置業內部人士對和訊房產透露，2021年上半年，當代置業的拿地金額占全口徑銷售額比重是27%。

雖然中小房企在公開市場拿地沒有優勢，但憑借自身的差異化能力，也有突圍的可能，比如，各地區將生態文明和可持續發展作為區域發展的底線戰略，這為以綠色科技企業提供了發展空間。

張鵬表示，綠色科技在投資端具有顯著的優勢，當代置業在各地投資拓展、獲取土地的時候能夠充分享受到綠色發展路線的巨大紅利，在土地成本和政策補貼上具有顯著的價值。

“當代置業的拿地規模在中小房企中算比較多的。”億翰智庫研究總監于小雨認為，當代置業在綠色建筑方面確實有優勢，比如，現在地產融資一直在收緊，但從監測到的數據看，當代置業憑借在綠色建筑方面的優勢，多次發行綠色票據。

基于通暢的土儲來源和融資渠道，于小雨認為，當代置業的規模增長還是可以期待的。