8月11日，青島市自然資源和規劃局發布公告，“撤回”7月底公示的準備第二批集中出讓的100宗地塊。

事實上，這是在城市官方宣布之中，繼深圳、天津之后，又一個在第二批集中供地中“踩剎車”的熱點城市。

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城市按下“撤回鍵”

按照今年春天22個熱點城市對各城“集中供地”的規劃，7、8月的土地市場應該是熱鬧非凡的，因為這是22城第二批集中供地出讓公告集中發布的時間。

但現在的土地市場，卻像是搭配著以不安、復雜與抑制的“命運交響曲”第三樂章，正在經歷風雨欲來前的暫時寧靜。

因為在最近，多個熱點城市踩下了第二批集中供地的剎車片。城市官宣：中止交易，計劃有變。這些城市或延期、或中止。

最先按下“撤回鍵”的城市應該是深圳。在8月6日晚間，深圳發布《深圳市土地使用權出讓補充公告》（以下簡稱《補充公告》）。

根據《補充公告》顯示，為穩妥推進深圳市第二批次居住用地集中掛牌交易組織工作，經研究決定，現中止上述宗地的掛牌出讓工作，具體出讓時間另行公告。

同時《補充公告》說明，已經交納的競買（投標）保證金，原路退回。

在8月10日，天津也發布了土地出讓補充公告，宣布將土拍掛牌開始時間延遲到9月1日9:00起。

緊接著第2天，在8月11日，青島市自然資源和規劃局發布公告：拍賣活動因故終止，再次實施公開出讓時間，以屆時公告為準。

據城市官方公告，22個集中供地城市中，除了早在6月已經完成了第二批集中供地的無錫、廈門、長春，過半城市已經透露出了延期第二批集中供地計劃的意思。

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“打補丁”是城市共識？

各大城市紛紛按兵不動，供地市場山雨欲來風滿樓。于是，供地市場上也是傳言頻出，比如：

消息稱，沈陽第二次集中供地將延期，供地規則亦或將發生變化；

消息稱，蘇州第二次集中土拍可能會出補充協議,嚴查參加土拍的開發商的資金來源，嚴抓土拍報名環節,限制房企馬甲的數量。因此，蘇州第二次集中土拍可能會延期至9月中旬，給參加土拍的各路房企留出調整的時間。

這些城市中止、延期第二批集中供地計劃，到底帶來了些什么新的規則變化？透過官方已經公布出來的消息，可能更為“靠譜”，也更具參考價值。

比如，在一周前，杭州深夜發布的具有“打補丁”性質的“競品質”新規則，在土拍市場就激起了不小的反響。

根據深圳之前所發布的第二批集中出讓公告，深圳預采取的新玩法，大致包括“全年期自持的市場租賃住房”、“擴大初始配建面積”、“設置安居住房銷售均價”等這幾項措施。

但突然叫停第二批集中供地的動作，使得深圳的供地規則神秘色彩愈濃。許多業內人士更是紛紛預測，深圳或將會緊跟杭州的競品質步伐。

此外，在天津的出讓補充公告中，則明顯顯示出對第二批集中拍地的規則進行了補充。天津主要從競得人資格與拍地規則兩個層面進行調整：

一是嚴格監管資金來源：參拍企業須提交其資金來源承諾和資信良好的證明，且須由自有帳戶交納竟買保證金；

二是調整最高限價：對61宗地塊的最高限價均進行了調整，下調地塊最高限價，溢價率從首批次溢價不高于50%下調至不高于15%；

三是采用搖號：采取竟限價后搖號方式確定競得人。這也是，自2017年以來，時隔4年，天津再現搖號拍地。

值得注意的是，相對于首批集中土拍，在第二批集中供地中，杭州、蘇州、無錫等部分熱點城市都選擇了給土拍規則再打“補丁”。

03

暫停是為了更好的出發

城市為何相繼宣布暫緩第二批集中供地？或許，是為了接下來更好的出發。

一是扭轉“集中供地”政策調控預期不理想的局面。

在今年3月份，為了堅持“房住不炒”定位、穩住地價、調控房地產市場，22個熱點城市官宣入局“集中供地”計劃。

但是奈何“道高一尺，魔高一丈”。在首批集中供地中，重慶87%地塊溢價成交、上海靜安區拍出百億元地塊，各城市、區域熱度分化加劇，熱點城市和城區溢價率居高不下，區域地塊的地價更是屢刷歷史新高。

這一局面似乎與集中供地的初心背道而馳，相去較遠。

比如，深圳屬于首批集中供地中溢價率較高的城市，平均溢價率為23%，共涉及6宗土地，其中有3宗以近45%的溢價率出讓，樓面價最高達7萬元/㎡。

于是，有業內人士分析稱，深圳推遲第二輪集中供地主要原因是在首批集中供地中，溢價率過高，與調控政策相悖，因此在細則方面均還需要打磨、調整。

二是與地方調控政策與中央調控政策不契合。

針對深圳突然中止第二批集中供地，有傳聞稱，中止出讓背后是因為報名房企性質分化嚴重，簡單來說就是，本地國企參與度較高，民企參與度極低。

但許多專家分析認為，這與此前7月22日召開的“加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議”有關。

因為深圳第二次土地集中供應發布的時間是7月9日，在7月22日之后，深圳第二輪供地規則或與中央最新指示有一些出入，故將重新調整供地計劃。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也分析認為：“在國家要求完善土地出讓方式的最新指示發布之前，深圳已經做好了第二輪土地上的規則，但是這一規則與國家的最新指示相沖突，所以被迫撤回。我們看到，包括深圳、廣州、上海、北京在內，第二輪土地出讓都沒有如期舉行，可能在按要求完善新的出讓模式。”

三是報名的開發商減少、拿地熱度下降。

土地集中出讓，并不僅僅是簡單地改變了土地出讓的時間，對于企業也屬于全新的考驗。

自2020年以來，“三道紅線”監管力度不斷強化，調控偏向資金端，倒逼房企降杠桿；對購地資金的來源監管加強，購地資金不能超過銷售額的40%；房企融資困境之下，很難支持土地前融……從拿地前期來看，對于多數房企而言，或許已經是困難重重。

從拿地后期來看，各城有各城的集中出讓規則，“高保證金”“限地價”“盈利難題”……又難倒了一批房企。

于是，在房企的資金、資質、利潤空間等層面上，都一定程度上抑制了房企拿地熱情。

但如果一個城市的房地產市場過冷，對當地的經濟也具有十分重要的影響，城市失去資本青睞、經濟發展支柱被削弱。

比如，從深圳剛剛公布的上半年經濟數據來看，深圳政府對于土地和房地產市場還是比較在意的。

“如果土地市場冷卻，對深圳已經開始回落的房地產市場將是巨大的沖擊。進一步，可能會對固定資產投資、城市更新也會造成連鎖反應。”李宇嘉認為。

其實，正如億翰智庫分析指出的，政策的出臺意在控制核心城市的土拍熱度，穩定地價，實現土地市場的穩定運行，既保持土地公平合理的出讓，同時又使得市場熱度保持低位運行。而房地產企業能否提前迎來利潤率的拐點，還要看地方政府如何落實具體土拍細則。

總之，中央對房地產市場的調控是堅定且堅決的。但調控政策走向何方，中央、地方、企業多方還需共同進一步的溝通、思考，“中止”不是“終止”，暫停是為了下一次更好的出發。