從2020年的價值發現，到2021年年初估值沖高再到近期回落、分化，一年半的時間，物業行業經歷了高速增長后，迎來了轉折。

在7月底的八部門發文要求引導物業管理企業規范經營，優化物管行業的整體環境的要求下，處于整頓中的物業行業迎來大洗牌，物企的估值調整進入深水區。

據和訊物業觀察，近一個月的時間，物業行業的估值整體下滑，包括碧桂園服務、世茂服務以及融創服務等在內的多個龍頭物企市值出現較大調整，估值縮水高達30%-40%，唯規模論似乎逐漸在資本市場失去地位。商管龍頭華潤萬象生活市值則保持穩定，截至8月9日收盤，仍保持高達100倍的市盈率，呈現一枝獨秀的局面；而中奧到家、彩生活的物企市盈率則僅有個位數，向房地產市盈率靠近。

物業行業的市盈率存在近百倍的差距，為什么規模快速擴張的物業不再值錢？在行業大洗牌之下怎樣的物企將獲得資本青睞，什么樣的物業模式可以鎖定可持續增長的秘訣？

01

物企市盈率差額高達百倍

2021年上半年，物業行業的分拆上市潮高潮迭起，一面是物業對于擁抱資本的熱情高漲，一面是隨著行業深度調整的到來，資本對于物企的激情退卻，動輒100倍、200倍的市盈率已成過去式，資本理性之下的估值分化大幕拉開。

從7月9日至今，近一個月的時間，物業行業的市盈率出現較大幅度下滑，尤其是在7月末的行業整頓消息爆出，物業股連續多日股價暴跌，至今仍未走出下行趨勢。

iFinD數據顯示，近一個月，融創服務、碧桂園服務、合景悠活等物企股價下跌超30%，世茂服務、金科服務跌幅超40%，而受恒大系資金鏈困擾的恒大物業在過去一個月估值縮水超70%。

商管龍頭華潤萬象生活近一個月估值縮水8%，中駿商管估值則輕微增長，中海物業估值整體保持穩定。

數據來源：同花順iFinD

數據顯示，目前華潤萬象生活已取代融創服務，成為行業市盈率最高的企業，市盈率超100倍，也是目前唯一一個市盈率超百倍的物企；彩生活和中奧到家市盈率分別為7倍、4倍，一高一低之間的差距仍有近100倍。

年初市盈率站上第一梯隊的融創服務、永升生活服務、金科服務、恒大物業以及碧桂園服務等物企已經變得不那么值錢了。

02

“唯規模論”逐漸被資本拋棄？

物業行業估值整體下滑，從資本“寵兒”到“棄兒”，可以看出物業行業的“安全墊”較低，政策層面的風吹草動則引發行業估值下挫；同時說明，行業本身估值較高，借力政策調整，行業逐漸回歸合理估值。

上海市成本研究會副秘書長陳玨向和訊物業指出，政策調整對物業行業提出了服務標準，未來行業將從粗放型向精細化發展模式轉變，在調整的過程中，股價出現震蕩也是合理的。同時，陳玨認為，物業行業的財報存在不規范的問題，在監管整頓下，資本市場將對物企的財報和盈利能力的真實更加看重。基于上述變化，股價會存在波動。

在此輪下跌中，物企的估值在經歷重新洗牌，內卷加劇。其中，以規模取勝的龍頭物企跌幅較大。此輪物業股的估值調整，向外界釋放了物業行業唯規模論的時代已經結束。

從政策要求整頓的內容中也可以印證這一趨勢，監管要求物業公司規范經營，提升服務質量。

對于物企來說，加速規模擴張是強化競爭力與行業話語權的一個重要途徑；但對于看重運營和服務力的行業而言，更重要的是如何更好的滿足業主的需求，從提高服務質量方面獲取回報，才能實現良性的可持續發展。而在盲目擴張之下，規模或許將成企業發展的“毒藥”。

談及規模擴張計劃，碧桂園服務執行董事兼總裁李長江曾表達了謹慎態度,認為目前市場的收并購很多,但碧桂園服務仍保持慎重。選擇標的的時候,要看標的是否符合經營要求,評估主營業務、增值服務業務等。

據和訊物業了解，在物業行業加速跑馬圈地的大環境中，不少物業公司忽視了增長質量，出現增收不增利的情況，導致應收款激增，拖累盈利能力，使得現金流惡化，對公司的可持續增長帶來不利影響，值得物企警惕。

資本是逐利的，在物業行業深度競爭的大環境下，盈利質量和增長前景不佳的物企不被資本青睞，流動性較差；同時亦有不少中小物企上市面臨融資難、上市破發的尷尬處境。對當下的物業行業來說，沒有規模是不行的，但是只有規模也難成資本的“香餑餑”。

03

各顯神通 物企為提升估值多維發力

監管新規下，物業行業過去野蠻增長的局面將迎來終結，物業行業的競爭將進入細分賽道，爭奪在細分賽道的話語權，提升專業領域的服務力。以華潤萬象生活和中駿商管為列，專注在商業物業賽道，形成差異化競爭力。

整體來看，帶“商管”服務的物企更受資本市場認可，利潤增長較為穩定。據華潤萬象生活公布的數據顯示，上半年純利預增130%-140%，業績增幅領跑行業。

隨著行業競爭進入深水區，物業在進入更多的細分賽道，越秀服務主打TOD服務模式，保利物業則加強與政府以及城市管理方面的合作，碧桂園服務則全面開花，布局城市服務、房屋中介等業務，拓寬物業服務邊界。估值處于底部的彩生活則從內部發力，將分拆商業板塊單獨上市，以期實現物業板塊的價值重估。

物業行業提前享受了資本的盛宴，而實際上行業還處于發展的較為初級階段，仍有很大的提升空間。

拓寬物業管理的范圍，發力城市服務，已獲得政策支持。據了解，住建部發文鼓勵物業拓寬服務領域，對接各類商業服務，提升公共服務能力，發展居家養老服務。同時兩會上也有政協委員提案鼓勵物業公司向現代服務企業轉型升級,城市服務展現新格局。

可以預見，物業服務在未來城市發展的作用將越來越大，拓展服務邊界物業企業擁有光大的空間。

拓展新的細分賽道相當于是拓寬了業務的廣度，而香頌資本執行董事沈萌認為，拓展新賽道成本較高，物企應該強化物業服務的深度和粘性，擴大在基本服務范圍之外的更多高附加值和高收益率的創新業務，深挖現有物業服務中業主未被滿足的衍生需求。

據和訊物業了解，目前很多物企社區增值服務的業績貢獻占比較低，不少物業的占比僅為個位數，增值服務發展空間加大。同時增值服務業務的毛利率也往往較高，部分物企可達50%以上。增值服務的業績貢獻擴大，可以提升整體利潤表現，助于強化其在資本市場的競爭力。

陳玨認為目前行業模式仍處于較為傳統階段，在香港資本市場的投融資效果不是很理想，在提升市值表現方面，物業行業的數字化轉型是避不開的，不進行數字化轉型，物業公司很難擁有好的明天。

除了從物業的廣度和深度發力，也有物業公司則善于借力外部資源，采取“抱大腿”的模式，強化整體競爭力。陽光城旗下物業陽光智博和萬物云進行換股，陽光城物業通過換股方式加入萬物云平臺,有了萬物云平臺的加持，陽光城物業整體資本估值將能夠得到大福提升。

和訊物業后續將進一步對影響物業估值的因素進行追蹤報道。