12月8日，在首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會上，證監會副主席李超、上交所理事長邱勇和上交所總經理蔡建春均對REITs改革與發展的最新動向發聲。

證監會副主席李超：走好中國特色的REITs市場發展之路

證監會副主席李超8日在參加首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會時表示，證監會將以推進常態化發行為抓手，加快推動市場高質量發展，走好中國特色的REITs市場發展之路，重點做好五方面工作，包括發揮規模效應、示范效應，推進多層次市場體系建設，強化事中事后監管，完善法規制度，發揮各方合力推動市場持續健康發展等。

李超表示，我國基礎設施REITs試點啟動以來，基礎制度規則、監管架構加快構建，市場體系逐步完善，試點項目和相關制度安排初步經受住了市場檢驗，受到了各方廣泛認可，在服務實體經濟方面發揮著日益重要的功能。

在服務方向方面，境外成熟市場REITs普遍在房地產市場低迷時期推出，基本從商業地產領域起步發展。我國REITs市場堅持服務實體經濟，依托交通、能源、市政、倉儲物流、園區等基礎設施領域積累的規模龐大優質資產，率先推出了公募REITs試點。同時，落實中央“房住不炒”要求，將試點范圍拓展到保障性租賃住房領域。

在發展路徑方面，我國REITs市場經過十幾年的研究論證和實踐探索，經歷了萌芽探索期、試點培育期和常態化推進期，在起步發展階段體現了政府引導和市場驅動的有效結合;依托項目試點，同步推動相關部委和政府部門明確了稅收、會計處理、國資轉讓和投資者準入等配套支持政策，充分發揮各方合力。

在制度規則方面，我國基礎設施REITs試點注重頂層設計，構建了交易所負責上市審核、證監會負責產品注冊、國家發改委負責項目合法合規性把關推薦的制度體系和業務流程。二級市場交易環節，建立了漲跌幅制度，引入做市商機制，促進價格發現，增加市場流動性，上市REITs平均日均換手率2.11%，流動性高于日本、新加坡、中國香港等市場。試點初期，堅持高標準、穩起步，明確適當的基礎設施項目收益率和資產規模要求，強化投資者合法權益保護。

在運作模式方面，受限于當前法律基礎和現實需求，不同于境外公司型或契約型的證券上市監管模式，結合中國實際，采用了“公募基金+ABS”的契約型公募REITs試點模式;治理結構以基金管理人為主導，原始權益人參與，同時采用外部管理模式，相關制度安排既有利于保護投資人利益，又有利于發揮原始權益人運營能力優勢，增強其參與積極性，這是對公司治理機制的有益創新和探索。

李超介紹，2020年4月基礎設施REITs試點啟動以來，各項工作平穩有序推進，市場認可度較高，運行總體平穩，達到預期目標。截至今年11月底，共批準基礎設施REITs產品24只，已上市22只，募集資金超過750億元，總市值約830億元，整體較首發上漲約20%，項目涵蓋收費公路、產業園區、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產類型，募集資金重點用于科技創新、綠色發展和民生等補短板領域，回收資金帶動投資的新項目總投資額超過4200億元，形成了良好示范效應。

同時，已上市REITs信息披露總體規范、運營較為穩健、業績表現符合市場預期，其中首批9只上市REITs發布的2021年年度報告顯示，營業收入平均達到基金招募說明書預測值的104%，資產配置價值凸顯。截至今年11月底，產權類REITs對應現金流分派率平均為3.67%，特許經營權類REITs對應內部收益率平均為5.51%，估值總體處于合理區間。

加快推進REITs市場建設

李超指出，實踐表明，推進多層次REITs市場建設，有利于促進盤活交通、能源、園區、倉儲物流、市政、生態環保、保障性租賃住房等基礎設施領域資產，擴大有效投資;有利于支持制造強國、交通強國、物聯網等國家戰略;有利于加快基礎設施建設步伐，盤活存量資產，助力構建現代化基礎設施體系;有利于落實加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，支持房地產市場平穩健康發展;還有利于深化金融供給側結構性改革，為投資者提供中等風險、中等收益的金融產品，拓寬社會資本投資渠道。

李超表示，黨的二十大對加快構建新發展格局、推動高質量發展作出重大戰略部署，明確提出，要健全資本市場功能，提高直接融資比重;建設現代化產業體系，堅持把發展經濟的著力點放在實體經濟上，推進新型工業化，加快建設制造強國、航天強國、交通強國和數字中國等;深入推進能源革命;堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位;優化基礎設施布局、結構、功能和系統集成，構建現代化基礎設施體系，等等。這些重要部署都對REITs市場建設提出了新的更高要求。當前環境下，國際形勢嚴峻復雜，國內經濟下行壓力較大，需要更加充分地發揮資本市場助力穩融資、穩增長的功能。新時代REITs市場肩負著重要的職責使命，也迎來難得的歷史機遇，發展空間廣闊、潛力巨大。

下一步，證監會將深入貫徹黨的二十大有關決策部署，主動擔當作為，堅持服務實體經濟的根本宗旨，強化系統思維、市場觀念，以推進常態化發行為抓手，加快推動市場高質量發展，走好中國特色的REITs市場發展之路。

五方面走好中國特色的REITs市場發展之路

具體來看，一是保持常態化發行，充分發揮規模效應、示范效應。繼續推進基礎設施REITs常態化發行十條措施落實落地，推動更多優質項目發行上市。進一步擴大REITs試點范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎設施領域。加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。

二是完善市場體系，推進多層次市場體系建設。貫徹落實國辦《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》有關要求，進一步推進REITs各項基礎制度改革創新。盡快推動首批擴募項目落地。促進暢通從Pre-REITs培育孵化、運營提質到公募REITs上市的渠道機制，積極探索建立多層次REITs市場。

三是強化事中事后監管，促進市場平穩運行。堅持發展與規范并重，建立健全符合市場運行規律、具有中國特色的監管制度安排。目前已構建起全流程全鏈條的監管機制，突出以“管資產”為核心，加強對基礎資產的穿透監管;研究制定符合REITs特點的大類資產信息披露指引，強化信息披露監管;促進各類市場主體歸位盡責，健全綜合監管體系，逐步培育市場規范有序、主體依法合規、投資者有效保護的良好市場生態。

四是完善法規制度，夯實市場長遠發展基礎。總結試點經驗，借鑒境外成熟市場實踐，在《公司法》《證券法》框架下，研究推動專門立法，系統構建符合REITs特點及中國國情的法規制度安排。加強與相關部門溝通，進一步明確REITs稅收征管細則。推動社保基金、養老金、企業年金等配置型長期機構投資者參與投資，積極培育專業化REITs投資者群體。

五是發揮各方合力，推動市場持續健康發展。REITs市場建設涉及方方面面，是一項系統工程。當前，各相關部門、各地方政府、各參與機構對REITs市場逐步形成了廣泛共識和工作合力。證監會將會同國家發改委等進一步健全REITs綜合推動機制，統籌解決REITs發展涉及的項目合規、國資轉讓、權益確認等共性問題，保障常態化項目供給，促進市場規范發展。

上交所理事長邱勇：努力建設高質量的中國版REITs市場

上海證券交易所黨委書記、理事長邱勇表示，建設高質量的中國版REITs市場，是上交所的使命任務，下一步將穩步擴大試點范圍，加大對保障產業鏈供應鏈穩定、保民生等領域項目的支持力度，助力宏觀經濟大盤穩定和高質量發展。

在邱勇看來，開展基礎設施REITs試點，有利于盤活存量資產、促進新增投資、擴大內需，也是資本市場深化金融供給側結構性改革的一項重要舉措。

“我國是基礎設施大國，具有非常顯著的基礎設施規模優勢，REITs的產品功能與基礎設施領域天然匹配，能夠有效盤活存量資產，推動基礎設施投融資市場化、規范化發展，形成良性投資循環。”邱勇表示，“同時，REITs具有流動性高、收益穩定、安全性強的特點，有利于豐富資本市場投資品種，更好滿足人民日益增長的財富管理需求。”

近年來，上交所始終把建設好高質量的中國版REITs市場作為一項重要的戰略任務抓緊抓實，穩步推進基礎設施公募REITs試點，相關工作取得了積極進展。

邱勇介紹，一是緊扣國家重大戰略。聚焦重點行業、重點區域和重點企業，上交所積極探索REITs服務國家戰略的有效方式，充分發揮REITs在支持創新驅動發展、區域協調發展、國企改革等方面的重要作用。REITs產品類型不斷豐富，底層資產涵蓋高速公路、科技產業園區、污水處理、現代倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等類型，募集資金重點投向科技創新、綠色發展、民生等補短板領域。下一步將穩步擴大試點范圍，加大對保障產業鏈供應鏈穩定、保民生等領域項目的支持力度，助力宏觀經濟大盤穩定和高質量發展。

二是緊扣“中國特色”。將打造中國版REITs市場作為走中國特色現代資本市場發展之路的重要內容。REITs作為“舶來品”，必須結合我國實際進行本土化。在實踐中，上交所既充分遵循REITs市場發展的一般規律、借鑒國際最佳實踐，又立足我國國情，作出了一系列具有中國特色的制度安排。在底層資產的選擇、產品架構、收益結構、審核把關等多個方面，都體現了鮮明的中國特色和發展階段特征。下一步，上交所將堅持守正創新，立足國情和實際，一步一個腳印，推動具有中國特色的REITs市場行穩致遠。

三是緊扣高質量發展。基礎設施公募REITs試點以來，上交所認真落實注冊制改革理念，不斷完善REITs市場運行機制和監管制度，積極推進優質項目參與試點，REITs市場規模與范圍穩步擴大，試點資產類型不斷豐富，市場運行總體平穩。下一步，上交所將在市場組織培育、制度建設、基礎資產拓展、項目常態化發行、投資者宣傳教育等方面持續發力，推動REITs市場高質量發展。

“今年以來，我們修訂發布擴募規則，推動形成‘產品新發’與‘基金擴募’雙輪驅動的良性發展格局；發布保障性租賃住房REITs規則指引；民企公募REITs實現零的突破。”邱勇表示，“二級市場上，截至目前，流動性和價格發現機制運行較好。總的來看，試點效果符合預期。”

截至今年11月底，上交所市場共發行15只REITs，募集資金541億元，已上市REITs總市值達572億元，對于盤活存量資產、促進良性投資循環、提升直接融資比重，起到了較好示范效應。

“試點推進中，各部門、各地方發揮各自優勢，出臺了一系列具有重要指導意義的支持政策，推動配套規則體系不斷完善、優質項目不斷上市、投資者獲得感不斷增強，初步形成了共同推動基礎設施REITs發展的良好生態。”邱勇表示，“下一步，上交所將不斷總結試點經驗，更加廣泛地凝聚共識，更加積極主動地匯報溝通，共同推動REITs試點平穩健康發展。”

上交所總經理蔡建春：應加快建立多層次REITs市場

上海證券交易所黨委副書記、總經理蔡建春在論壇上表示，為盡快拓寬市場的廣度和深度，我國應當加快建立多層次的REITs市場，推動保障性租賃住房REITs的常態化發行，打造REITs市場的保租房板塊。

“從境外市場看，海外REITs市場整體規模一般是當地GDP的3%到16%，股票市值的1%到8%。”蔡建春表示，“考慮目前我國百萬億級的存量基礎設施規模、每年百萬億的GDP水平和近80萬億股票市值，預計未來REITs市場容量在萬億以上，潛力巨大。”

蔡建春表示，應鼓勵優質房地產企業依托符合條件的倉儲物流、產業園區等資產發行基礎設施REITs。進一步拓寬REITs試點覆蓋的資產類型，鼓勵新能源、新基建等基礎設施項目開展REITs試點。

在蔡建春看來，試點階段采用的“公募基金+ABS”模式，是立足國內法律環境和現實需求下務實可行的方案。短期來看，應及時總結試點經驗，系統構建REITs市場發行、交易、信息披露、監督管理等方面的監管框架，持續完善產品定位、管理模式、稅收優惠等相關法律法規和配套制度。中長期來看，應立足我國國情并借鑒國際最佳實踐，加快推動專門立法，穩步增強REITs市場廣度、深度，推動REITs市場高質量發展。

蔡建春同時表示，市場化是方向，應激發市場活力和發展內生動力，按照注冊制理念，遵循市場化、法治化原則，在項目挖掘、估值定價等環節促進市場主體發揮主導作用，實現“報得上、審得好、發得穩”。在申報端，加強市場組織，持續研究完善相關配套機制和專項立法，形成制度激勵。在審核端，構建公開透明、高效可預期的注冊上市審核程序和運行機制，嚴格遵循以信息披露為中心，以投資者需求為導向，充分披露與投資者投資決策密切相關的重要信息。在發行端，持續擴充配置型投資機構，研究完善相關發行和交易機制，激發市場活力，維護市場平穩運行。

“REITs試點工作堅持發展與規范并重。”蔡建春同時表示，“隨著REITs市場發展進入快車道，逐步構建適應基礎設施REITs市場運行規律、具有中國特色的制度安排，已成為當務之急。”

據透露，上交所將在證監會領導下，深入總結試點經驗，認真解決存在問題與不足，推動基礎設施REITs健康發展：

一是完善審核機制，嚴把入口關，總結試點經驗，細化完善收費公路、產業園、倉儲物流等實踐較多的產品審核和信息披露要求，研究規范治理機制的權責條款，壓嚴壓實各方責任，切實把好入口質量關；

二是深入項目前端，做好市場培育，積極助力優質民企參與REITs試點，盡快推動重大標志性項目落地，加速落地清潔能源、IDC等新型基礎設施項目；

三是加強市場建設，營造良好生態，逐步探索建立與REITs更加匹配的估值管理體系和發行交易機制，研究推出REITs指數，優化REITs做市商考核機制，探索以REITs為標的的ETF產品，穩步拓展基金通平臺業務功能；

四是完善信披安排，督促規范運營，以資產運營為核心，構建體現REITs產品特點的披露規則體系，提升信息披露的針對性和有效性。

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