一、住房空置率是什么？

住房空置率主要指無人員實際占有或居住的房子判斷為空置房，貝殼研究院將空置房定義為3個月以上無人居住的房子，將空置戶數/總戶數得到一城市的住房空置率。

二、住房空置率的現狀

各國（地區）的住房空置率（%）情況

從世界范圍看，根據OECD最新數據對比，中國內地僅次于日本成為主要國家地區住房空置率的第二位。除日本外境外其他國家住房空置率較低的重要原因是部分國家設有“空置稅”，增加了其控制住房的成本，而中國內地沒有相應稅收，持有空置住房成本較低。

中國重點城市住房空置率概況

從國內范圍看，一、二、三線城市的住房空置率隨城市能級依次遞減，分別為7%，12%和16%。通常認為空置率在5%-10%之間是合理的，低于5%則表示住房需求旺盛，高于10%表示住房供給過剩，存在庫存積壓風險，可見一線城市空置率在合理區間內，但二、三線城市出現房屋供給過剩問題。

三、住房空置率的影響因素分析

人口老齡化程度高，住房空置率增加

宏觀層面看，人口年齡結構與住房需求存在顯著的相關性。從1970年代起，日本的住房空置率隨人口老齡化程度同步向上。我國而言，人口老齡化進程逐步加深，料將加劇我國住房空置率情況。

購房門檻越高，住房空置率越低

按揭貸款比例一定程度反映居民購房難易程度，按揭貸款比例越低，居民購房門檻越高，如2022年上半年北京二手房交易平均按揭比例僅37%，其住房空置率僅6%。

城鎮化進程減緩 人均住房面積接近發達國家水平

中國城鎮化率已達到64.72%，接近中高收入經濟體的66.6%，屬于城鎮化水平快速發展時期的后期，城鎮化進程迎來減速，隨之，人均住房面積也逐步提高，增至36.6平方米，接近發達國家水平，居民住房剛需可能較為飽和。

小區樓齡越高，住房空置率越低

小區樓齡越短，空置率越高。一方面從新房角度看，由于新建成的小區需要通風裝修、地理位置偏郊區周邊配套不成熟、投資目的比例更高，因此表現出更高的空置率。另一方面從老舊小區看，由于老舊小區一般位于市中心，地理位置好，且具有學區優勢，控制比例相對較低。

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