首批公募不動產投資信托基金（REITs）自6月21日上市以來已滿100天，市場表現平穩，部分產品近期曾連續數個交易日收漲。

業內人士認為，在當前宏觀環境和資本市場條件下，擁有估值公允性強、穩定性高等優勢的公募REITs產品，正逐漸被廣大投資人認可，未來市場活性有望進一步激發。不過，公募REITs尚在試點階段，或出現交易不活躍、場內流動性不足的情況，不適合短期炒作。

公募REITs表現平穩

上市三個多月以來，首批9只公募REITs產品運行平穩，近期不少產品連續多個交易日收漲。

昨日市場開盤之后，9只公募REITs普遍飄紅，隨后部分基金漲幅呈持續上漲態勢，富國首創水務一度漲超3%。截至收盤，9只產品中有7只收漲。其中，富國首創水務以2.44%的漲幅居首位，報收4.36元。

值得一提的是，截至9月24日，中航首鋼綠能、浙商滬杭甬、富國首創水務、東吳蘇州產業曾連續8個交易日收漲。截至9月29日收盤，東吳蘇州產業連續11個交易日收漲，最新報收3.98元，其余3只REITs最近11個交易日內有9個交易日收漲，最新分別報收16.29元、9.70元、4.36元。

紅土創新基金基礎設施投資部總經理助理陳超認為，由于REITs產品特點鮮明，估值公允性強、穩定性高、估值方式為市場通用，逐漸被廣大投資人認可。

在陳超看來，一方面，在目前宏觀環境下，REITs底層資產類別的成長性、現金流穩定性的優勢凸顯。具體到產品，源于不同種類底層資產成長性的差異，如物流類REITs受益于物流空間需求，收費權類REITs受益于收費基數的發展；在疫情常態化階段，REITs現金流的穩定性受影響小于其他行業波動，也給投資人更多的選擇。

“另一方面，今年資本市場的表現特征是高通貨膨脹、低利率，優質資產稀缺。伴隨著政策引導，部分投資風格穩健，以固定收益為主的各類投資人，面對今年固收利率低，配置不到優質非標的形勢，逐步關注REITs產品。”陳超說。

首批公募REITs自6月21日上市以來已經運行101天，總體市場表現良好。其中，生態環保項目表現出較強的成長性，富國首創水務和中航首鋼生物質交易價格漲幅居前，分別為12.28%和10.71%；中金普洛斯、浙商滬杭甬的交易價格漲幅也超過5%，紅土鹽田港漲幅為4.65%；僅平安廣州廣河最新收盤價低于發行價，目前折價1%左右。

對于公募REITs上市以來的市場表現，華南一位公募人士認為，整體呈現出低波動、低換手率的特征，符合REITs產品特點，也符合市場預期。

陳超評價道，首批試點公募REITs的順利推出及穩定表現，為后續公募REITs市場擴容創造了良好開端，二級市場交易表現基本符合市場預期，即非投機性、長期穩定收益。

警惕炒作風險

業內人士提示，投資者在追求收益的同時，也應該注意REITs存在的風險。

陳超認為，公募REITs投資存在宏觀層面的風險。首先，就產品流動性而言，公募REITs尚在試點階段，產品規模和投資者認知尚屬初期階段，可能出現交易不活躍、場內流動性不足的情況。若部分炒作資金進場，可能導致公募REITs產品場內價格波動加劇。

其次，投資人應正確理解“強制分紅”概念。公募REITs具有強制分紅的特征，并在產品公告中披露了未來現金分派率，但具體分紅情況需根據底層資產運營情況而定。

最后，從產品投資目標來看，公募REITs作為長期資產配置品種，其內在價值不會有很大的波動。對公眾投資者而言，需確保自身投資目標與產品風險屬性相匹配，以滿足投資期望。

在微觀層面，陳超也提示了相關風險。例如，投資者應關注項目底層現金流收入變化情況、租賃細分市場變化、整體利率上升、不動產市場價格下滑等，特別是當前疫情特殊情況下，應該根據披露信息結合具體資產屬性，并考慮疫情對REITs資產現金流造成影響情況進行判斷。